Ein Denkmal zu sanieren ist teuer – aber steuerlich stark begünstigt. Der größte Hebel ist die Denkmal-Abschreibung, dazu kommen Zuschüsse. Die wichtigste Regel lautet: erst mit der Denkmalbehörde sprechen, dann bauen.
Der größte Hebel: die Denkmal-AfA
Abgeschrieben werden die bescheinigten Sanierungskosten (nicht der Kaufpreis von Gebäude und Grundstück). Die Sätze stehen seit Jahren stabil im Einkommensteuergesetz:
| Nutzung | Regelung | Absetzbar | Zeitraum |
|---|---|---|---|
| vermietet | § 7i EStG (Baudenkmal) | 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 % | 12 Jahre = 100 % |
| selbstgenutzt | § 10f EStG | 10 Jahre je 9 % (Sonderausgaben) | 10 Jahre = 90 % |
| Sanierungsgebiet | § 7h EStG | wie § 7i | 12 Jahre = 100 % |
Bei vermieteten Objekten kommt zusätzlich die normale Gebäude-Abschreibung auf die Altsubstanz hinzu. Wegen der Komplexität ist eine Steuerberatung sinnvoll.
Die Bedingung: die Behörde zuerst
Voraussetzung für die AfA ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde – und die gibt es nur für Maßnahmen, die vor Baubeginn mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt und denkmalrechtlich genehmigt wurden. Wer ohne Abstimmung loslegt, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern auch den Verlust der Steuervorteile. Mehr dazu unter Denkmalschutz.
Zusätzlich: Zuschüsse und Kredite
- KfW – Effizienzhaus Denkmal (261): Kredit mit Tilgungszuschuss und gelockerten energetischen Anforderungen für Denkmäler; ein Energie-Effizienz-Experte ist Pflicht.
- Landesdenkmalförderung: Jedes Land hat eigene Zuschüsse (über untere Denkmalschutzbehörde und Landesdenkmalamt). Weil Denkmalschutz Landesrecht ist, unterscheiden sich Programme und Zuständigkeiten je Land – siehe unser Denkmalschutz-Vergleich der 16 Bundesländer.
- Bund & Stiftung: Denkmalschutz-Sonderprogramme des Bundes (über die Länder) und die Deutsche Stiftung Denkmalschutz (Antragsfrist meist 31. August).
Wichtig: Erhaltene Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage der AfA – doppelt (voller Zuschuss und volle Abschreibung auf dieselben Kosten) geht nicht.
So gehen Sie vor
- Untere Denkmalschutzbehörde kontaktieren, Maßnahmen abstimmen und Genehmigung einholen – vor dem ersten Handschlag am Bau.
- Förderung/Kredit prüfen (KfW, Land, Stiftung) und die AfA mit einem Steuerberater klären.
- Erst nach Genehmigung und Bewilligung beginnen.
- Nach Abschluss die Bescheinigung der Behörde für das Finanzamt einholen.
Stand & Quellen
Stand: August 2026. Die Steuersätze (§ 7i/7h/10f EStG) sind stabil; Förderbeträge von KfW und Ländern sind volatil – tagesaktuell prüfen. Orientierung, keine Steuerberatung.
- § 7i, § 7h, § 10f EStG
- Förderdatenbank des Bundes, kfw.de, denkmalschutz.de
- Untere Denkmalschutzbehörde und Landesdenkmalamt
Häufige Fragen
Welche Steuervorteile gibt es bei Denkmalimmobilien?
Für denkmalbedingte Sanierungskosten gibt es eine erhöhte Absetzung: nach § 7i EStG bei Vermietung, nach § 10f bzw. § 11b EStG bei Selbstnutzung oder im Betriebsvermögen.
Muss die Denkmalbehörde vorher zustimmen?
Ja. Stimmen Sie die Maßnahmen vorab mit der Unteren Denkmalschutzbehörde ab und lassen Sie sie bescheinigen – ohne Bescheinigung kein Steuervorteil.
Gibt es zusätzlich Zuschüsse?
Teilweise gibt es Landes- oder Stiftungsförderung. Prüfen Sie dies bei der Denkmalbehörde und in der Förderdatenbank des Bundes.
Teil unserer Reihe Zuschüsse & Förderungen vor Ort – dort finden Sie alle Förder-Ratgeber und eine Anleitung, wie Sie die passende Förderung Ihrer Kommune finden.