Wer eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermietet, gewerblich nutzt oder länger leer stehen lässt, benötigt in vielen Städten eine Genehmigung – sonst drohen empfindliche Bußgelder. Wir erklären, was als Zweckentfremdung gilt und wie das Genehmigungsverfahren abläuft.
Zusammenfassung
- 🏠 Ferienwohnungsvermietung, dauerhafter Leerstand, gewerbliche Nutzung und Abriss gelten als Zweckentfremdung
- 📝 In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist vorher eine Genehmigung der Kommune nötig
- 💶 Verstoße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden
- 🏢 Zweckentfremdungsverbote gelten inzwischen in über 600 Kommunen, darunter Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart
Was als Zweckentfremdung gilt
Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum ohne Genehmigung anders genutzt wird, als er ursprünglich für Wohnzwecke bestimmt war. Dazu zählen insbesondere:
- die überwiegende Vermietung als Ferienwohnung, etwa über Plattformen wie Airbnb
- längerer Leerstand – in vielen Satzungen bereits ab mehr als drei Monaten
- die Nutzung als Büro, Praxis oder zu anderen gewerblichen Zwecken
- der Abriss von Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung
Wo Genehmigungspflicht besteht
Nicht jede Kommune hat eine Zweckentfremdungssatzung. Die Regelung gilt vor allem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung ausgewiesen werden. Bundesweit betrifft das inzwischen weit über 600 Städte und Gemeinden, darunter alle großen Metropolen wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart. Ob Ihre Kommune betroffen ist, erfahren Sie beim zuständigen Wohnungsamt.
Genehmigung vorab beantragen
Wichtig: Die Genehmigung muss vor der zweckfremden Nutzung eingeholt werden, nicht erst danach. Eine nachträgliche Genehmigung wird von den Behörden zwar teils geprüft, gilt aber als deutlich aufwändiger und riskanter, da während der ungenehmigten Nutzung bereits Bußgelder verhängt werden können. In manchen Fällen ist eine Genehmigung an Auflagen geknüpft, etwa an eine Ausgleichszahlung oder die Bereitstellung von Ersatzwohnraum.
Bußgelder bei Verstößen
Wer Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet, riskiert empfindliche Bußgelder – je nach Kommune und Schwere des Verstoßes bis zu 500.000 Euro. In Berlin kommt zusätzlich eine laufende Ausgleichsabgabe von rund 5 Euro pro Quadratmeter und Monat hinzu, solange die zweckfremde Nutzung andauert.
Wer eine Wohnung dauerhaft vermieten möchte, findet weitere Informationen rund um Wohnraum in unserem Beitrag zur Wohnberechtigungsschein.
Häufige Fragen
Darf ich mein Zimmer gelegentlich über Airbnb vermieten?
Eine gelegentliche, tageweise Vermietung, etwa während eines eigenen Urlaubs, ist in vielen Kommunen bis zu einer bestimmten Anzahl Tage pro Jahr ohne Genehmigung möglich. Die genauen Grenzen legt jede Satzung selbst fest – informieren Sie sich vorab beim Wohnungsamt.
Ab wann gilt eine Wohnung als zweckentfremdet leer stehend?
In vielen Satzungen gilt eine Wohnung bereits ab mehr als drei Monaten Leerstand ohne nachvollziehbaren Grund als zweckentfremdet. Die genaue Frist kann je nach Kommune abweichen.
Kann ich eine Genehmigung auch nachträglich beantragen?
Eine nachträgliche Genehmigung wird zwar teils geprüft, ist aber riskant und aufwändiger, da bereits während der ungenehmigten Nutzung Bußgelder anfallen können. Beantragen Sie eine Genehmigung daher immer vorab.